Evaluarea pentru impozitare

28 ianuarie 2025
Autor: Florian Robescu

Cine trebuie să își evalueze proprietatea?

Conform Codului Fiscal, persoanele fizice și persoanele juridice din România trebuie să achite impozite locale pentru imobilele pe care le dețin. Dacă în cazul terenurilor (fie intravilane fie extravilane) calculul valorii impozabile cade în sarcina Direcției de Taxe și Impozite Locale de care aparține contribuabilul, în ceea ce privește clădirile deținute, problematica este una mai complexă. Astfel, în funcție de proprietarul clădirii și utilizarea acesteia, avem mai multe situații:

A. Clădire rezidențială deținută de persoană fizică – art. 457 din Codul Fiscal

În acest caz, similar cu situația terenurilor, proprietarul nu este implicat în calculul impozitelor, valoarea impozabilă fiind determinată direct de către DITL.

B. Clădire nerezidențială deținută de persoana fizică – art.458 din Codul Fiscal

În această situație, persoanele fizice trebuie să comunice valoarea impozabilă a clădirii, asupra căreia Direcția de Taxe și Impozite Locale să aplice cotele de impozitare aprobate prin hotărâre de consiliu local. Aceasta valoare poate să provină din:

• Valoarea finală a lucrărilor de construcții pentru clădirile noi, construită în ultimii 5 ani de referință
• Valoarea de achiziție rezultată din actul prin care se dobândește imobilul, în cazul imobilelor dobândite în ultimii 5 ani de referință. Cu mențiunea că în situația în care nu este precizată valoarea, se utilizează ultima valoare înregistrată în baza de date a organului fiscal
• Valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, întocmit în ultimii 5 ani de referință

În sinteză, la fiecare 5 ani valoarea impozabilă a construcției trebuie să fie actualizată. Spre exemplu, dacă în anul 2019 o persoană fizică a achiziționat o hală industrială cu prețul de 100.000 lei, va declara la autoritatea locală că valoarea impozabilă a halei la data de 31.12.2019 este de 100.000 lei. Această valoare este valabilă în anii 2020,2021,2022, 2023,2024. În anul 2025, persoana fizică este obligată să actualizeze valoarea impozabilă în baza unui raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. În caz contrar, va fi impozitat cu cota de 2% aplicată valorii impozabile anterioare (de 100.000 lei), o diferență considerabilă față de cotele impozabile cuprinse între 0,2% - 1,3% (în funcție de fiecare Consiliu Local) aplicabilă valorii reevaluate.

C.Clădire mixtă (atât utilizare rezidențială cât și nerezidențială) deținute de persoanele fizice – art. 459 din Codul Fiscal

În acest caz, valoarea impozabilă este determinată de autoritatea locală, în baza declarației contribuabilului sau, în caz contrar, din oficiu.

D. Clădiri deținute de persoane juridice (nerezidențiale, rezidențiale sau mixte) – art. 460 din Codul Fiscal

În situația aceasta, contribuabilul trebuie să pună la dispoziție informații despre valoarea impozabilă a construcției, și declarații privind modul de utilizare a suprafețelor în cazul clădirilor mixte. Valoarea impozabilă a clădirii poate fi:

• Valoarea finală a lucrărilor de construcții pentru clădirile noi, construită în ultimii 5 ani de referință
• Valoarea de achiziție rezultată din actul prin care se dobândește imobilul, în cazul imobilelor dobândite în ultimii 5 ani de referință. Cu mențiunea că în situația în care nu este precizată valoarea, se utilizează ultima valoare înregistrată în baza de date a organului fiscal
• Valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, întocmit în ultimii 5 ani de referință
• Valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării în cazul clădirilor care sunt finanțate în baza unui contract de leasing financiar
• Valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii și comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosință, după caz în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri

În situația în care construcția are utilizare mixtă (atât nerezidențială cât și rezidențială) impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu impozitul calculat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial.

O precizare importantă regăsită la art. 460 alin.6 din Codul Fiscal este:

Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 5 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință. În situația depunerii raportului de evaluare după primul termen de plată din anul de referință acesta produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor.

Pentru a relua informațiile prezentate anterior, prin prisma evaluării pentru impozitare, presupunând că au trecut 5 ani de la ultima actualizare, putem utiliza următorul tabel:

Proprietar	Utilizare Construcție	Evaluează/Nu evaluează
Persoana fizică	Rezidențială	Nu evaluează
Persoana fizică	Nerezidențială	Evaluează
Persoana fizică	Mixtă	Nu evaluează
Persoană juridică	Rezidențială	Evaluează
Persoană juridică	Nerezidențială	Evaluează
Persoană juridică	Mixtă	Evaluează

În ceea ce privește evaluarea pentru stabilirea valorii de impozitare, trebuie precizat că aceasta se supune Standardelor de Evaluare ANEVAR și în mod specific Ghidului GEV 500. Singurele persoane legal abilitate în acest sens sunt evaluatorii autorizați, membri ANEVAR, având cel puțin specializarea EPI (Evaluarea proprietății imobiliare) cu viză - legitimație și ștampilă – valabilă în anul în care se emite raportul de evaluare. Desigur, evaluarea poate fi realizată și de o societate comercială membru corporativ ANEVAR, fiind însă necesară atribuirea unui evaluator membru ANEVAR cu specializarea EPI pentru a realiza lucrarea. Rapoartele de evaluare pentru impozitare se emit în anul curent pentru bunurile deținute în patrimoniu la data de 31.12.AnPrecedent (exemplu: în anul 2025 se emite raportul pentru bunurile deținute în patrimoniu la 31.12.2024). Raportul se emite începând cu data de 01 ianuarie a anului curent, neputând fi întocmit înainte de aceasta. Raportul de evaluare, însoțit de recipisa BIF (Baza de impozitare fiscală) se depune de către contribuabil până la primul termen de plată din anul de referință (de obicei 31 martie). E important de precizat că valoarea de impozitare este total diferită de valoarea de piață (atât ca modul de determinare cât și ca valori reieșite) și că aceasta nu se înregistrează în contabilitate în cazul persoanelor juridice.

Cum se determina valoarea construcției?

Pentru determinarea valorii construcției, se poate utiliza una dintre cele trei abordări recunoscute de standarde:

• Abordarea prin cost – constă în determinarea costului de nou al clădirii (cât ar costa astăzi construirea unei clădiri asemănătoare) din care va fi scăzută deprecierea fizică (uzura cauzată de trecerea timpului) și doar în cazuri argumentate, deprecierea funcțională (cazul în care echivalentul modern al clădirii pentru care se determină costul de nou prezintă unele elemente suplimentare importante față de clădirea subiect datorită tehnicii moderne de construcție – spre exemplu supradimensionare, lipsuri care ar diminua confortul, etc., fiind aplicabilă în cazuri restrânse și doar când se utilizează costul de reconstruire).
• Abordarea prin piață - se aplică numai în cazul în care terenul, pe care a fost construită clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații privind suprafața terenului. Presupune determinarea valorii totale a imobilului (construcție + teren), determinarea valorii terenului și, la final, alocarea valorilor astfel încât să rezulte strict valoarea construcției (Valoare totala imobil – valoare teren = valoare construcție). Condiția este că abordarea prin piață va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se vor folosi informații privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea vizualizării în teren a proprietății, cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare.
• Abordarea prin venit - se aplică numai în cazul în care terenul, pe care a fost construită clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații documentate privind suprafața terenului corespunzătoare clădirii subiect. Și în acest caz, abordarea presupune determinarea valorii totale a imobilului (construcție + teren), determinarea valorii terenului și, la final, alocarea valorilor astfel încât să rezulte strict valoarea construcției (Valoare totala imobil – valoare teren = valoare construcție). Condiția este ca piața chiriilor să fie una activă la data evaluării, adică să existe cel puțin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile.

În practică, din cauza limitărilor impuse de legislație prezentate anterior, abordarea utilizată majoritar pentru determinarea valorii impozabile este abordarea prin cost.

Cu privire la aceasta, așa cum am precizat mai sus, determinarea valorii impozabile a clădirii se realizează în trei etape:

1. Stabilirea costului de nou – pornind de la suprafața desfășurată a clădirii, măsurată pe conturul exterior, pentru toate nivele (sau în lipsa acesteia, suprafața utilă înmulțită cu cota de 1,4) se determină costul ipotetic al unei construcții ridicate astăzi. Pentru determinarea acestui cost, se pot utiliza doar surse adecvate de cost (cum ar fi cataloagele de cost editate de IROVAL, cele editate de editura MatrixROM etc.)
2. Determinarea deprecierii fizice, adică uzura clădirii, în funcție de vârsta sa efectivă (vârsta cronologică ajustată dacă este cazul cu efectele eventualelor modernizări). Această depreciere se calculează strict conform metodologiei prezentate in ANEXA 2 a standardului GEV 500. Nu se pot determina deprecieri arbitrar, procentual sau prin alte metode. Nu luam în calcul deprecierea funcțională, care de poate calcula doar în anumite condiții.
3. Determinarea valorii impozabile, care se calculează ca diferență între costul de nou și deprecierile calculate.

Valoarea finală astfel determinată devine valoarea impozabilă a imobilului, asupra căruia mai departe sunt aplicate cotele de impozit aprobate.

Care sunt pașii de urmat în vederea întocmirii unui asemenea raport de evaluare?

În mod uzual, ar trebui parcurse următoarele etape:

1. Încheierea unui contract de prestări servicii între contribuabil și evaluator, care să includă datele din ANEXA NR. 1 la GEV 500 - Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare.
2. Prezentarea documentației aferentă imobilului de către contribuabil (documente de proprietate, cadastru, memorii tehnice, ultima decizie de impunere etc) – este foarte important să existe date despre suprafața construcției, anul edificării și eventual soluția constructivă aleasă.
3. Inspecția imobilului în teren de către evaluator, datele identificate fiind înscrise într-un proces verbal de inspecție.
4. Întocmirea raportului de către evaluator, care trebuie să conțină printre altele Anexa nr.4 din GEV 500 („coperta” raportului și sinteza datelor), Anexa nr.1 din GEV 500 (Declarația contribuabilului privind imobilele supuse evaluării) precum și recipisa BIF (Baza de Impozitare Fiscală) – care certifică declararea valorilor rezultate de către evaluator – în lipsa căreia raportul de evaluare este nul.
5. Depunerea raportului de evaluare împreună cu orice alte declarații necesare la Direcția de Taxe și Impozite Locale, în vederea stabilirii impozitului final.

Trebuie avut în vedere faptul că, în ipoteza că uzura construcției va fi cea normală și ținând cont de creșterea constantă a prețurilor din ultimii ani în domeniul construcțiilor, valoarea de impozitare va fi de cele mai multe ori mai mare decât valoarea calculată cu 5 ani în urmă, chiar dacă în mod logic construcția s-a uzat în acest timp. Explicația constă în creșterea într-un ritm mult superior a costului elementelor constructive în comparație cu uzura. Caz concret:

La nivelul anului 2020, finisajele interioare obișnuite pentru o clădire rezidențială, conform catalogului de costuri IROVAL (cod FOFBS) aveau prețul de catalog de 1.466,7 lei/mp. La nivelul anului 2025, acest indice avea valoarea de 2.566,4 lei/mp. Rezulta o creștere de aproximativ 43% a costului de nou pentru cei 5 ani. Pe de altă parte, o construcție rezidențială tip casă, construită în anul 2007, prezenta la nivelul anului 2020 o uzură de 13% iar la nivelul datei de 31.12.2024 prezenta o uzură de 18% - o creștere a uzurii de 5%. Deși exemplul este unul limitativ (nu toate elementele construcției au avut aceeași creștere procentuală a costului de 43%), acesta ne ajută să înțelegem faptul că deși anii au trecut peste o construcție, aceasta nu a devenit mai ieftină din punct de vedere al valorii impozabile, ci mai scumpă, din cauza faptului că ar costa mult mai mult să construim o alta asemenea clădire în ziua de astăzi față de acum 5 ani.

În concluzie, persoanele impozabile care se încadrează în condițiile de mai sus trebuie să actualizeze valoarea impozabilă a construcțiilor deținute la fiecare 5 ani. Pentru această operațiune, trebuie să se adreseze unui evaluator autorizat, membru ANEVAR, care va întocmi un raport de evaluare adecvat și va declara valoarea impozabilă în Baza de Informații Fiscale pentru ca apoi contribuabilul să poată utiliza raportul de evaluare în relația cu Direcția de Taxe și Impozite Locale. În cele mai multe situații, valoarea actuală va fi mai mare ca cea din urmă cu 5 ani, însă trebuie cântărit acest aspect în balanță cu impozitul majorat achitat de cei care nu actualizează valorile la termenul stabilit. De asemenea, cum cel mai probabil mulți contribuabili au descoperit deja, valoarea de impozitare este diferită de valoarea piață – daca avem două construcții nerezidențiale deținute de persoane juridice, identice din toate punctele de vedere mai puțin localizarea, una amplasată în centrul Bucureștiului și una amplasată la periferia orașului Calafat, vom avea valori de piață total diferite și valori impozabile egale.

Pentru servicii de evaluare pentru impozitare (limitat la zona Olteniei, excepție făcând proiectele mai complexe) nu ezitați să folosiți datele de contact!