Evaluarea pentru impozitare
Conform Codului Fiscal, persoanele fizice și persoanele juridice din România trebuie să achite impozite locale pentru imobilele pe care le dețin. Dacă în cazul terenurilor (fie intravilane fie extravilane) calculul valorii impozabile cade în sarcina Direcției de Taxe și Impozite Locale de care aparține contribuabilul, în ceea ce privește clădirile deținute, problematica este una mai complexă. Astfel, în funcție de proprietarul clădirii și utilizarea acesteia, avem mai multe situații:
În acest caz, similar cu situația terenurilor, proprietarul nu este implicat în calculul impozitelor, valoarea impozabilă fiind determinată direct de către DITL.
În această situație, persoanele fizice trebuie să comunice valoarea impozabilă a clădirii, asupra căreia Direcția de Taxe și Impozite Locale să aplice cotele de impozitare aprobate prin hotărâre de Consiliu Local.
Aceasta valoare poate să provină din:
În sinteză, la fiecare 5 ani valoarea impozabilă a construcției trebuie să fie actualizată. Spre exemplu, dacă în anul 2020 o persoană fizică a achiziționat o hală industrială cu prețul de 100.000 lei, va declara la autoritatea locală că valoarea impozabilă a halei la data de 31.12.2020 este de 100.000 lei. Această valoare este valabilă în anii 2021,2022,2023, 2024,2025. În anul 2026, persoana fizică este obligată să actualizeze valoarea impozabilă în baza unui raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. În caz contrar, va fi impozitat cu cota de 2% aplicată valorii impozabile calculate prin metodologia proprie DITL, rezultând o diferență considerabilă față de cotele impozabile cuprinse între 0,2% - 1,3% (în funcție de fiecare Consiliu Local) aplicabilă valorii reevaluate.
În acest caz, valoarea impozabilă este determinată de autoritatea locală, în baza declarației contribuabilului sau, în caz contrar, din oficiu.
În situația aceasta, contribuabilul trebuie să pună la dispoziție informații despre valoarea impozabilă a construcției, și declarații privind modul de utilizare a suprafețelor în cazul clădirilor mixte. Valoarea impozabilă a clădirii poate fi:
În situația în care construcția are utilizare mixtă (atât nerezidențială cât și rezidențială) impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu impozitul calculat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial.
O precizare importantă regăsită la art. 460 alin.6 din Codul Fiscal este:
Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 5 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință. În situația depunerii raportului de evaluare după primul termen de plată din anul de referință acesta produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor.
Mai mult, conform art. 489 din Codul Fiscal, autoritățile locale pot aplica cote adiționale de impozitare în cazul în care valoarea impozabilă nu este actualizată de către persoana juridică. Spre exemplu, Consiliul Local Craiova a stabilit faptul că se va aplica o cotă adițională de 50% pentru persoanele juridice care nu au actualizat valorile impozabile, suplimentar față de aplicarea cotei majorate de 5%.
Pentru a relua informațiile prezentate anterior, prin prisma evaluării pentru impozitare, presupunând că au trecut 5 ani de la ultima actualizare, putem utiliza următorul tabel:
| Proprietar | Utilizare Construcție | Evaluează/Nu evaluează |
| Persoana fizică | Rezidențială | Nu evaluează |
| Persoana fizică | Nerezidențială | Evaluează |
| Persoana fizică | Mixtă | Nu evaluează |
| Persoană juridică | Rezidențială | Evaluează |
| Persoană juridică | Nerezidențială | Evaluează |
| Persoană juridică | Mixtă | Evaluează |
În ceea ce privește evaluarea pentru stabilirea valorii de impozitare, trebuie precizat că aceasta se supune Standardelor de Evaluare ANEVAR și în mod specific Ghidului GEV 500. Singurele persoane legal abilitate în acest sens sunt evaluatorii autorizați, membri ANEVAR, având cel puțin specializarea EPI (Evaluarea proprietății imobiliare) cu viză - legitimație și ștampilă – valabilă în anul în care se emite raportul de evaluare. Desigur, evaluarea poate fi realizată și de o societate comercială membru corporativ ANEVAR, fiind însă necesară atribuirea unui evaluator membru ANEVAR cu specializarea EPI pentru a realiza lucrarea.
Rapoartele de evaluare pentru impozitare se emit în anul curent pentru bunurile deținute în patrimoniu la data de 31.12.AnPrecedent (exemplu: în anul 2026 se emite raportul pentru bunurile deținute în patrimoniu la 31.12.2025). Raportul se emite începând cu data de 01 ianuarie a anului curent, neputând fi întocmit înainte de aceasta.
Raportul de evaluare, însoțit de recipisa BIF (Baza de impozitare fiscală) se depune de către contribuabil până la primul termen de plată din anul de referință (de obicei 31 martie). E important de precizat că valoarea de impozitare este total diferită de valoarea de piață (atât ca modul de determinare cât și ca valori reieșite) și că aceasta nu se înregistrează în contabilitate în cazul persoanelor juridice.
Cum se determina valoarea construcției?
Pentru determinarea valorii construcției, se poate utiliza una dintre cele trei abordări recunoscute de standarde:
Abordarea prin cost – constă în determinarea costului de nou al clădirii (cât ar costa astăzi construirea unei clădiri asemănătoare) din care va fi scăzută deprecierea fizică (uzura cauzată de trecerea timpului) și doar în cazuri argumentate, deprecierea funcțională (cazul în care echivalentul modern al clădirii pentru care se determină costul de nou prezintă unele elemente suplimentare importante față de clădirea subiect datorită tehnicii moderne de construcție – spre exemplu supradimensionare, lipsuri care ar diminua confortul, etc., fiind aplicabilă în cazuri restrânse și doar când se utilizează costul de reconstruire)
Abordarea prin piață - se aplică numai în cazul în care terenul, pe care a fost construită clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații privind suprafața terenului. Presupune determinarea valorii totale a imobilului (construcție + teren), determinarea valorii terenului și, la final, alocarea valorilor astfel încât să rezulte strict valoarea construcției (Valoare totala imobil – valoare teren = valoare construcție). Condiția este că abordarea prin piață va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se vor folosi informații privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea vizualizării în teren a proprietății, cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare.
Abordarea prin venit - se aplică numai în cazul în care terenul, pe care a fost construită clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză și dacă contribuabilul a pus la dispoziția evaluatorului informații documentate privind suprafața terenului corespunzătoare clădirii subiect. Și în acest caz, abordarea presupune determinarea valorii totale a imobilului (construcție + teren), determinarea valorii terenului și, la final, alocarea valorilor astfel încât să rezulte strict valoarea construcției (Valoare totala imobil – valoare teren = valoare construcție). Condiția este ca piața chiriilor să fie una activă la data evaluării, adică să existe cel puțin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile.
În practică, din cauza limitărilor impuse de legislație prezentate anterior, abordarea utilizată majoritar pentru determinarea valorii impozabile este abordarea prin cost.
Cu privire la aceasta, așa cum am precizat mai sus, determinarea valorii impozabile a clădirii se realizează în trei etape:
Valoarea finală astfel determinată devine valoarea impozabilă a imobilului, asupra căruia mai departe sunt aplicate cotele de impozit aprobate.
Care sunt pașii de urmat în vederea întocmirii unui asemenea raport de evaluare?
În mod uzual, ar trebui parcurse următoarele etape:
Trebuie avut în vedere faptul că, în ipoteza că uzura construcției va fi cea normală și ținând cont de creșterea constantă a prețurilor din ultimii ani în domeniul construcțiilor, valoarea de impozitare va fi de cele mai multe ori mai mare decât valoarea calculată cu 5 ani în urmă, chiar dacă în mod logic construcția s-a uzat în acest timp.
Explicația constă în creșterea într-un ritm mult superior a costului elementelor constructive în comparație cu uzura. Caz concret:
La nivelul anului 2020, finisajele interioare obișnuite pentru o clădire rezidențială, conform catalogului de costuri IROVAL (cod FOFBS) aveau prețul de catalog de 1.466,7 lei/mp. La nivelul anului 2025, acest indice avea valoarea de 2.566,4 lei/mp. Rezulta o creștere de aproximativ 43% a costului de nou pentru cei 5 ani. Pe de altă parte, o construcție rezidențială tip casă, construită în anul 2007, prezenta la nivelul anului 2020 o uzură de 13% iar la nivelul datei de 31.12.2024 prezenta o uzură de 18% - o creștere a uzurii de 5%. Deși exemplul este unul limitativ (nu toate elementele construcției au avut aceeași creștere procentuală a costului de 43%), acesta ne ajută să înțelegem faptul că deși anii au trecut peste o construcție, aceasta nu a devenit mai ieftină din punct de vedere al valorii impozabile, ci mai scumpă, din cauza faptului că ar costa mult mai mult să construim o alta asemenea clădire în ziua de astăzi față de acum 5 ani.
În concluzie, persoanele impozabile care se încadrează în condițiile de mai sus trebuie să actualizeze valoarea impozabilă a construcțiilor deținute la fiecare 5 ani. Pentru această operațiune, trebuie să se adreseze unui evaluator autorizat, membru ANEVAR, care va întocmi un raport de evaluare adecvat și va declara valoarea impozabilă în Baza de Informații Fiscale pentru ca apoi contribuabilul să poată utiliza raportul de evaluare în relația cu Direcția de Taxe și Impozite Locale.
În cele mai multe situații, valoarea actuală va fi mai mare ca cea din urmă cu 5 ani, însă trebuie cântărit acest aspect în balanță cu impozitul majorat achitat de cei care nu actualizează valorile la termenul stabilit. De asemenea, cum cel mai probabil mulți contribuabili au descoperit deja, valoarea de impozitare este diferită de valoarea piață – daca avem două construcții nerezidențiale deținute de persoane juridice, identice din toate punctele de vedere mai puțin localizarea, una amplasată în centrul Bucureștiului și una amplasată la periferia orașului Calafat, vom avea valori de piață total diferite și valori impozabile egale.
Pentru servicii de evaluare pentru impozitare (limitat la zona Olteniei, excepție făcând proiectele mai complexe unde pot fi justificate deplasări în alte zone ale țării) nu ezitați să folosiți datele de contact!
Made by RBSQ © Toate drepturile rezervate.